中国房子够34亿人居住?为什么房价还在上涨

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  【原创】中国房子够34亿人居住?为什么房价还在上涨

  (非特别标注,文章皆为谭浩俊原创)

  今年早些时候,曾出现过一项所谓的非官方数据,认为中国的房子已经够34亿人居住,这还不包括农村自建房、小产权房等房源。而住建部相关专家则表示,现在中国住宅人均套数已达1.1套,人均建筑面积约为35-40平方米。也就是说,如果按照一家三口来核算的话,平均每家的住房可以达到3.3套。因此,有人问,既然住房已经“宽裕”到如此地步了,为什么房价还在涨呢?

  

  这个问题问得好,问到点子上了。因为,按照市场供求关系,如果住房供应确实达到了这样的水平,房价应当跌,而不是涨。那么,为什么还在涨呢?显然,问题可能并不那么简单。而应当从多角度、多层次、多方面来分析。

  先来看房子够34亿人住的概念,什么叫够住?多大面积为够住,这里所说的可以供34亿人居住,人均面积是放在多少的。10平方米?20平方米?30平方米?还是50平方米?因此,人均面积多少,对于够多少人居住很重要。因此,套数多少应当更合理。

  事实上,非官方提供的这个数据,是完全用理论来死搬硬套的。殊不知,理论上测算的与实际表达的并不完全相同。所以出现房子够34亿人居住的观点,完全是按照目前的商品房面积除以一定人均面积得出的。那么,这里所说的人均面积是否合理呢?如果不合理,就意味着数据存在问题。就算合理,分布也会存在差异的。有钱人,按照这个面积是远远不够的。譬如一套别墅,大一些的可能相当于普通居民几套。可是,富人就一家人在住,甚至只有几口人在住。在这样的情况下,人均面积就存在很大问题,一套房子被居住的人就会很多,实际则远没有那么多。

  事实是,按照目前居民住房的实际情况,实际居住面积超过平均面积的比重是比较大的。也就是说,无论是有钱人还是钱不多的中产阶层,他们所住房屋的面积,都是超过平均面积的。因此,所谓的住房面积与所能解决的住房人数,是存在差距的。假如差距在30%的话,现有住房能够提供的居住人口,绝对达不到34亿,而可能在24亿左右。而从各地别墅分布以及超过平均面积的住房分布来看,这一数据可能还是比较保守的。实际能够容纳的居住人数,还要低于24亿。

  

  再来看房产的分布,严格地讲,对于普通居民来说,一般都是每户一套,平均三人居住。有的则和父母居住,尤其是父母在农村的,把老人接到城市一起居住的还比较多。这类居住家庭至少占全部住房数的一半以上。也就是说,一家三口居住的房产是主流。剩下的,就很难说了,大多是多套房产,有超过两套的,有超过五套的,还有超过十套甚至更多的。有的是投资,有的是炒房,有的则是腐败房。

  同时,库存房也是不可忽视的重要因素。有关机构得出的结论是,全国空置房大约有6000万套。6000万套是什么概念,就是可供至少1.8亿左右人口居住。实际上,空置房应当超过这个数据。而实际的房产面积,也是人均面积所不能比的。实际房产面积应当在人均面积的1.5倍以上。

  这也意味着,所谓的可供34亿人口居住,在已经打了7折的情况下,对已经购房者占有的房产面积来看,又要在原有的基础上至少打7折,也就是对折了。再剔除空置房,剩下的房产也就非常有限了。而随着农村居民大量到城市购房,城市住房的供应量就会出现相对不足的现象,房价上涨也就有了借口和空间。

  也就是说,如果把空置房全部释放,再提供一些租赁住房,现在的房子确实已经够了。但是,多套房拥有者,是不可能将房子轻易抛掉的。因此,房价也就很难下跌。加上地方还在推动城市建设,客观上也让房价上涨的基础很扎实。

  

  所以,近期内的房价还会稳如中略升,随着政策作用的持续发挥,预计到明年一季度房价可能会遇到拐点,出现平衡下跌现象。至于下跌的幅度,应当是非常小的,是温和下跌,而不可能出现大的下跌。

  tanhaojun1962

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谭浩俊

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